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• 发布时间：2024-08-14 06:29:17
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　　经过数轮博弈后ღღ，王健林在北京12月罕见暴雪来临前几天ღღ，保住了公开资本市场信用和万达商管继续上市的火种ღღ。

　　2023年底ღღ，珠海万达商管上市确定失败ღღ、对赌协议到期还有不到一个月ღღ，王健林需要做一个重大决定ღღ，来避免支付约300亿元股权回购款ღღ。

　　作为全球最大的商业地产运营商ღღ，珠海万达商管是唯一靠大量运营项目收租来维持运转的大型地产公司ღღ，在房地产下行周期ღღ，这种模式相比传统开发业务更为安全ღღ。

　　但过去三年ღღ，它始终有一个必须解除的束缚ღღ，即与投资者签署的对赌协议——如不能成功上市ღღ，大连万达商管需要向上市前的部分投资者支付约300亿元股权回购款ღღ。这个期限将在今年12月31日到期ღღ。

　　对王健林和万达商管来说ღღ，对赌失败的代价难以承受日本1卡2卡3卡ღღ。为避免触发回购给本就紧张的现金流带来更大压力18luck新利体育手机版ღღ，引发违约危机ღღ，王健林必须拿出让投资者满意的方案ღღ。

　　要达成新的协议同样挑战重重ღღ。市场环境恶劣ღღ，资产估值大幅下修ღღ，投资人显然会争取更大利益ღღ。这也是一场心理战ღღ，“大不了爆雷”ღღ，投资人手里的资产ღღ、股权更不值钱ღღ。

　　王健林没有躺平ღღ。据公开信息日本1卡2卡3卡ღღ，“双12”这一天ღღ，万达与投资者签下新协议ღღ。最大战投方太盟投资集团（PAG）（以下简称“太盟）将联合其他投资者ღღ，在原定对赌协议赎回期满时ღღ，经大连万达商管赎回后ღღ，对子公司珠海万达商管再投资ღღ。

　　为此付出的代价是ღღ，大连万达商管持有珠海万达商管的股权比例下降至40%ღღ，仍是单一最大股东ღღ，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资ღღ，总计持股60%ღღ。新协议达成前ღღ，大连万达商管的持股比例超过78%ღღ，投资者持股比例为21.17％ღღ。

　　虽然新协议让王健林失去珠海万达商管的绝对控制权ღღ，也失去了最大收益权ღღ，但仍然意义重大ღღ。保住了资本市场信心ღღ，今后融资恢复和继续冲击上市也会有希望ღღ。

　　过去6年ღღ，万达多次出售资产自救ღღ、向轻资产运营转型ღღ，如今万达所剩的核心资产主要都在珠海万达商管ღღ，它经营着494个大型商业中心ღღ，但不持有这些物业中的任何一个ღღ。

　　在监管无限期暂停房地产开发企业再融资和IPO的背景下ღღ，“轻资产”是万达最有可能上市并获得较高估值的商业模式ღღ，珠海万达商管这个平台ღღ，承载了王健林最后的野心ღღ，传统的金融ღღ、房地产开发（重资产模式）ღღ、文旅等业务已经被剥离且边缘化ღღ。

　　王健林并不是首次经历危机ღღ。上一次是在2017年ღღ，“内保外贷”引爆资金链危机ღღ，他当机立断卖掉文旅城和酒店ღღ，回血637亿度过难关ღღ。

　　王健林展现出的果断和诚意ღღ，让以太盟为代表的境外投资者选择继续与万达继续同舟共济ღღ。除了足够的利益ღღ，也说明他们认可万达的商业管理能力ღღ，对国内商业地产运营的前景仍然看好ღღ。

　　但在行业下行大背景下ღღ，房企的估值和市值不可避免地会大幅缩水ღღ。这两年不少出险房企市值已跌去九成ღღ，龙头房企万科ღღ、保利市值跌幅也超过50%ღღ，珠海万达商管的估值同样在下跌ღღ。2021年ღღ，这家公司IPO前融资轮中的估值约为1800亿元ღღ。

　　新协议下ღღ，据投资者人透露ღღ，珠海万达商管估值约为1000亿元ღღ，距离2021年投后估值跌去近五成ღღ。当初入局的碧桂园也因自身债务危机选择退出ღღ，亏了1.6亿元ღღ。

　　对投资者来说ღღ，投资标的估值下跌也会有巨大压力ღღ。在拿到珠海万达商管六成股权后ღღ，投资人的想法也会发生变化ღღ，至少会加强对公司的监督管理ღღ。

　　太盟董事长单伟建被认为是这次王健林的“贵人”ღღ，但他过往的投资风格却是buy out（控制权收购）ღღ，对投资标的会深度介入ღღ，改造公司ღღ，然后提高估值或成功上市后退出ღღ。

　　如今新协议对外部投资者更有利ღღ，他们拥有更多主导权ღღ，珠海万达也将进入一个新阶段ღღ。等再上市时18luck新利体育手机版ღღ，万达或许已不再是王健林的万达ღღ。

　　今年10月底ღღ，万达开始尝试与投资者进行商讨ღღ。王健林做了两手准备ღღ，一边继续冲击不太可能完成的上市ღღ，另一边将重心放在与投资者沟通上ღღ。

　　半个月后ღღ，眼看上市无望ღღ，万达向投资者提出了一份在四年内分期支付300亿元股权回购款和相应利息的方案ღღ。条件是ღღ，万达向投资者再提供20%的珠海万达商管股权作为抵押ღღ。

　　但投资者对上述方案并不买账ღღ，且冷淡态度ღღ，这令万达压力倍增——必须在付款期限仅剩一个多月时间内拿出更丰厚的条件ღღ。

　　万达的最终目的ღღ，即便是多付出一些条件ღღ，也要再度叩响投资人的大门ღღ，让他们同意推迟珠海万达商管的上市计划ღღ。

　　如果推迟上市的协议不能达成ღღ，万达将陷入更大的流动性危机ღღ，也会导致公开信用市场违约ღღ，以后再想上市可能性微乎其微ღღ。

　　不少投资者尤其是境外投资者不买账的理由也很充分ღღ。最近两年ღღ，他们已经屡次被出险房企“教育”过ღღ。在多家民营房企的美元债展期谈判中ღღ，境外债权人大多只能被动接受展期方案ღღ。

　　今年下半年以来的楼市和消费恢复持续性不及预期ღღ，资本市场对地产股信心不足ღღ，时间紧迫下ღღ，万达和投资者们都要尽快抉择ღღ。

　　投资者当然希望尽可能争取最大权益ღღ，“吹哨人”是亚太区的私募股权类投资公司太盟投资集团 （PAG ）ღღ。

　　2021年7ღღ、8月间ღღ，珠海万达商管引入了阵容豪华的22家机构投资人ღღ，这些战投方总投资约380亿元人民币ღღ，境内投资人包括蚂蚁科技ღღ、腾讯ღღ、碧桂园ღღ、中信资本ღღ、华平投资ღღ、招商局资本等ღღ，境外投资者中有郑裕彤家族ღღ、太盟投资集团等ღღ。

　　太盟投资集团是当时最大的单一战投方ღღ，投了约28亿美元（约合180亿人民币）ღღ，持股比例达10%ღღ。

　　太盟投资集团（PAG）ღღ，成立于2002年ღღ，是一家专注于亚洲的私市股权投资公司ღღ，业务板块包括私市股权ღღ、不动产及信贷与市场的投资ღღ，管理着超过550亿美元的资产ღღ。

　　同样年近70岁的单伟建是太盟投资集团董事长ღღ，他在私募圈极为知名ღღ，有过华尔街投行经历ღღ，被业内成为“中国私募之王” ღღ。他曾代表TPG（前身为新桥投资）主导收购深圳发展银行ღღ，这是首例也是唯一一例外资收购国内全国性商业银行控制权ღღ。

　　他领导的太盟参投的国内企业涉及多个领域ღღ，其中腾讯音乐ღღ、乐信ღღ、奈雪的茶ღღ、优然牧业等均成功上市ღღ。但也有失手的时候日本1卡2卡3卡ღღ，2017拿下珍爱网的控股权ღღ，后借壳重组失败ღღ。

　　接近万达人士告诉界面新闻ღღ，太盟和他代表的境外投资者是初步延期方案坚决的反对者ღღ，也是万达前期沟通最频繁的债权人主体ღღ。

　　上述知情人士称ღღ，以腾讯ღღ、阿里ღღ、中信资本等为代表的境内投资者ღღ，对国内房地产市场和金融政策环境有更直观的感受ღღ，愿意继续维护万达公开市场信誉ღღ，对延期的补偿条件接受度高ღღ。

　　推迟上市能保证投资者手上的珠海万达商管股权价值ღღ，公司一旦走向破产清算流程ღღ，对所有投资者人都不是最佳选项ღღ。

　　万达近期在一笔6亿美元债的展期谈判上ღღ，“恳请”债权人同意展期方案ღღ，展现了诚意ღღ，最终两周内谈妥ღღ。

　　“老板在最终方案上ღღ，拍板很坚决ღღ，做出了最大程度让利ღღ，超出了不少人预期ღღ，这也是能在差不多一个半月左右时间与战投方谈妥的重要因素ღღ。”一位万达内部人士称ღღ。

　　过去的这段时间ღღ，是万达和投资者们互相探底的过程ღღ，也是博弈最激烈的阶段ღღ，最终结果当下都能接受ღღ。

　　一直未能上市的原因ღღ，接近万达的人士告诉界面新闻ღღ，第一次递交招股书ღღ，有竞争对手举报万达商管内部运营有问题ღღ。今年初ღღ，又有前员工举报万达广场内部运营数据造假ღღ，商铺营收ღღ、出租率虚高等ღღ，随后引来证监会问询ღღ。

　　最近一次递交招股书ღღ，遇到金融系统整体改革ღღ、机构调整的大背景ღღ，证监会对涉房ღღ、涉外上市企业的审批更严格和谨慎ღღ。同时房地产整体市场下滑ღღ，让境外投资者对涉房企业的投资更谨慎ღღ。

　　据了解ღღ，王健林对万达高管层谈论过自己最难的时候ღღ，“从商几十年ღღ，最大的困难是1990年代在大连9天9夜没睡觉ღღ，当年一个项目建好就能收到银行贷款ღღ，但临时联系不到银行行长日本1卡2卡3卡ღღ，很焦急ღღ，一直等待回复ღღ，最后被公司同事抬回家休息ღღ。”

　　此后王健林很少在众人面前显露出恐惧和焦虑的情绪ღღ，这一次也不例外ღღ。眼前这次谈判ღღ，在他看来ღღ，并非是从商以来最难时刻ღღ。

　　“他心力非常强ღღ，不屈不挠ღღ，相比其他老板和企业家ღღ，要勤奋很多ღღ，这么多年他每天都是早上七点开始工作ღღ。用投资人的话说ღღ，他比CEO每天还多工作两个小时ღღ。”

　　2017年果断卖掉13个万达文旅城和76家星级酒店ღღ，回笼了637亿元资金ღღ。如今在全国各地的商业项目ღღ，让万达稳坐最强“收租公”ღღ。

　　从太盟这类投资者的角度考虑日本1卡2卡3卡ღღ，中国的商业地产龙头ღღ、每年有可观的稳定营收和利润ღღ，在当前市场环境下ღღ，继续投资也能接受ღღ。

　　珠海万达商管在国内商业地产领域是绝对的龙头ღღ，今年上半年营收和租金收入均排名第一ღღ。它的租金收入和营收分别是231.1亿元和254.52亿元ღღ，排名第二的是央企华润万象生活ღღ，租金收入为105亿元ღღ，不到万达的一半ღღ，营收为67.93亿元ღღ，与万达的差距更大ღღ。

　　在商业模式上ღღ，万达商管已完成了从传统的重资产开发向轻资产运营的转型18luck新利体育手机版ღღ，这是王健林最看重ღღ，也最有信心的能力ღღ。

　　截至今年11月ღღ，珠海万达商管运营管理着494个大型商业中心ღღ，其中290个为大连万达旗下商业中心ღღ，204个为第三方轻资产商业中心ღღ。

　　万达前几年转型调头后ღღ，在自持广场方面的资本支出较小ღღ，重点放在轻资产业务拓展上ღღ，新增项目多为轻资产代管ღღ、代运营模式ღღ。

　　有代表性的是2022年万达接过北京蓝色港湾项目的运营管理权ღღ，对商场定位ღღ、业态重新调整后ღღ，客流量有明显提升ღღ。现在日本1卡2卡3卡ღღ，这里已经是年轻人打卡地标ღღ。

　　在一些省会和广袤的三四线城市18luck新利体育手机版ღღ，王健林和他的商业模式依然受到地方政府欢迎ღღ，而万达广场也能代表这些城市最基础的就业和经济活力ღღ。

　　在境内外融资渠道依然不畅的背景下ღღ，万达只能靠资产出售来回血ღღ。今年四次卖掉万达电影股权ღღ，总计回笼资金接近90亿元ღღ。

　　他曾在公司年会上说ღღ，“万达商业是万达的核心企业ღღ，我什么企业都可以放ღღ，这个不能放ღღ，什么都能丢ღღ，这个不能丢ღღ。

　　但今年他的态度也变了ღღ。一位投行人士对界面新闻表示ღღ，年中时ღღ，万达就通过投行在卖多个万达广场了ღღ，接触买家主要以险资为主ღღ。

　　成功卖掉的万达广场至少有5个ღღ，包括广西北海合浦万达广场ღღ、上海周浦万达广场等ღღ，主要接盘方为大家人寿保险ღღ。

　　万达今年摆上货架的资产还有第三方支付牌照快钱公司ღღ，估值约10亿元ღღ，另外还有盈方体育传媒公司ღღ。

　　万达商管公布的数据显示ღღ，截至11月23日ღღ，今年已偿还超180亿元公开债务ღღ，目前境内债券余额已减至约69亿元ღღ，其中明年需偿还48亿元ღღ。

　　境外债方面ღღ，万达商管明年要分四期偿还已通过展期的6亿美元债ღღ，2025及2026年分别各有一笔4亿美元债到期ღღ。

　　这只是公开市场层面的债务ღღ，万达商管今年8月底披露的中期报告显示ღღ，其合并口径有息负债总额达到1412.83亿元ღღ，其中一年内到期的有息负债为292.57亿元ღღ。

　　现金流也在急剧下降ღღ。截至2023上半年末ღღ，万达商管现金及现金等价物余额为146.92亿元ღღ，同比大幅减少53.44%18luck新利体育手机版ღღ。

　　万达商管当时就对债务压力作出了直接预警ღღ：不仅有息负债存量较大18luck新利体育手机版ღღ，一年内到期规模较高ღღ，公司仍存在一定债务压力ღღ。同时公开市场再融资渠道暂未恢复ღღ、珠海万达商管上市进展不及预期ღღ，公开市场再融资难度提升ღღ。

　　巅峰时刻时ღღ，王健林带领的万达集团所向披靡ღღ，业务板块横跨地产开发ღღ、文化ღღ、影视ღღ、旅游ღღ、体育ღღ、金融等多个领域ღღ。

　　对内ღღ，攻城略池ღღ，开发大型文旅城ღღ；对外ღღ，在洛杉矶ღღ、芝加哥ღღ、伦敦ღღ、澳大利亚等海外买下多处资产ღღ，收购美国AMCღღ、传奇影业等公司ღღ，叫板迪士尼ღღ。打造了总资产达6340亿元的商业航母ღღ，曾连续在2016和2017年进入世界500强ღღ，一时风头无两ღღ。

　　但这之后ღღ，就是一系列“卖卖卖”ღღ。如今万达集团旗下最值钱的资产板块只剩下了商业地产运营的万达商管ღღ。其他文旅集团和投资集团业务繁多ღღ，但没多少核心资产ღღ。

　　资产规模相对庞大的地产开发业务ღღ，在2015年王健林提出去地产化后18luck新利体育手机版ღღ，只剩下一些万达广场周边配套的存量住宅ღღ。并且在目前住宅市场萎靡的背景下ღღ，这些位于三四线城市的项目去化堪忧ღღ。

　　万达曾是最早一批迈入千亿阵营的房企ღღ，开发体量一度高于恒大ღღ、碧桂园和融创日本1卡2卡3卡ღღ，但这两年行业急转直下后ღღ，曾经的行业龙头“恒碧融”都陷入债务危机ღღ。

　　在当下普遍面临信用危机的时代ღღ，房企和老板们需要有果断自救的态度和可供变现的家底 ღღ，甩卖资产ღღ、让渡控股权ღღ，都是他们走出寒冬要付出的代价ღღ。

　　与太盟等投资者达成新协议后ღღ，王健林可以暂时松一口气ღღ。接下来ღღ，他还需要带领不断瘦身的万达继续前行ღღ。

　　年近七旬的王健林是目前为数不多仍坚持在一线的初代企业家ღღ，但他的脸庞已日渐衰老ღღ、清瘦ღღ，属于他的时代终究是过去了ღღ。投资者消息ღღ，绩优股商业新闻ღღ。回馈社会控股集团ღღ，新利18体育ღღ。